Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir ?

İzale-i Şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz malların ortaklar arasındaki paydaşlığını sona erdirerek kişisel mülkiyete geçirilmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, çok taraflı bir yapıya sahiptir ve tüm taraflar için benzer sonuçlar doğurur. Dava açan taraf davalılardan herhangi biri tarafından takip edilerek sonuçlandırılabilir, ancak davacı davadan feragat etse bile. İzale-i Şuyu, iki yöntemle gerçekleştirilebilir: aynen taksim suretiyle ve satış suretiyle. Aynen taksim suretiyle İzale-i Şuyu, taşınır veya taşınmaz malın aynen bölünmesini ifade eder. Örneğin, değeri eşit iki parçaya bölünebilen bir arsanın ikiye bölünmesi paydaşlığın giderilmesini sağlar. Satış suretiyle İzale-i Şuyu ise, taşınır veya taşınmaz malın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Davalı Kimdir ?

Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkul ortaklığı olan tüm paydaşlar tarafından açılabilir. Bu dava, paydaşlar arasında ortak olan taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilmesini talep ederek ortaklığın bitirilmesini hedefler. Paydaşlar arasında anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler, ancak anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamazsa, paydaşların birisi diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak ortaklığın giderilmesini dava yoluyla isteyebilir. Tüm paydaşlar, ortaklığın giderilmesi davasında yer almak zorundadır. Eğer paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

İzale-i şüyu davasının tarafları, malın nasıl bölüştürüleceğine dair bir anlaşmaya vararak, dava sırasında bu anlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim, bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Eğer taraflar malın paylaşımı konusunda anlaşmazlarsa, malın ortaklığı satış suretiyle veya aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında, malın aynen taksim edilmesi için taraflardan yalnızca birinin talep etmesi yeterlidir. Eğer taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının varlığını araştırmalıdır.

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verirken, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmalıdır. Eğer taşınmazın değeri önemli ölçüde kaybedecekse veya paydaşlar rıza göstermezlerse, aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.

Eğer aynen bölünerek paylaştırma (taksim) mümkünse ve bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Ancak paydaşlar arasında bir anlaşma olmadıkça hakim, aynen bölünerek paylaştırma kararı verme hakkına sahip değildir ve kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanını diğer paydaşlara verme gibi bir karar veremez. Eğer taşınmaz mal üzerinde kat mülkiyeti kurulabilecekse, hakim bu imkanın varlığını araştırmalı ve kat mülkiyetinin kurulup kurulamayacağını çok iyi değerlendirmelidir. Kat mülkiyetinin kurulabilecek bir taşınmaz mal üzerinde, ortaklığın giderilmesine satış suretiyle karar verilemez.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şuyu)

Eğer taşınmaz malın aynen taksim edilmesi mümkün değilse, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme yoluyla değil satış memurluğu veya icra dairesi tarafından yapılır. Satış, açık arttırma yöntemiyle gerçekleştirilmelidir. Ancak eğer tüm paydaşlar bir araya gelerek, satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaşmışlarsa, satış yalnızca ortaklar arasında gerçekleştirilebilir.

"Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik ( %… ) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır."(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi-2021/398 K.)

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusu

Eğer taşınmazda bulunan bina, ağaç veya tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyet hakkı ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın çözümü için ayrı bir dava açılması gerekmektedir. Bu tür davalara "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" denilmektedir. Bu davanın açılması durumunda, izale-i şuyu davası yargılaması sırasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması bekletici bir mesele olarak kabul edilir. Bu nedenle, muhdesat üzerindeki mülkiyet hakkı tespit edildikten sonra, bütünleyici parçaları da dahil ederek ortaklığın giderilmesi gerekmektedir.

"Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK'nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir."(YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 899 Karar: 2021 / 398 Karar Tarihi: 27.01.2021)